農地転用に適した土地
農地転用に適した土地（市街化調整区域）
1, 農地転用するには何らかの目的があります。建物たてたり、駐車場に
したり資材置き場などが考えられます。それらの目的のためにどの農地を選んだ
方がよいでしょうか
2, まず利用目的によるところもありますが、建物建築のための農地転用から考えてみます。
建物建築の場合の農地転用においては住居のための水道・給水が絶対必要となります。
市町村等が供給してくれる水は基本道路の下にある給水管から管を接続してもらうことで
建物で水道使えるようになります。建物建てる土地が道路の前面に存在していればあまり
問題はないでしょう。しかし、道路から離れた場所に存在する場合は農地まで給水管を延長
することが必要になります。この道路から離れた農地に道路から水道管を延長するのは
利用者の負担となってしまいます。残念ながら道路から離れた農地を利用する方の
自己負担となります。市町村等で違いはあると思われますが、１００万円以上かかる場合が
多いです。なので建物建築のための農地転用する土地の選定は水道管がある道路に近いほうが
金額的にもリーズナブルとなります。
3、 次に農地の中でも畑のほうが田より農地転用に適していると考えられます。農地転用の
目的が何であれ現実的に利用するには土があったほうがわざわざ土を盛らなくて済むからです。
土の費用も価格はそれなりに高くなります。そもそも畑は土が盛ってありますので費用的にも
農地転用に適しています。また田を農地転用する場合でも場所によっては道路よりかなり低い
場所に存在している場合がよくあります。農地転用して建物建築する場合は基本道路より少し
高い場所まで土を盛るのが通常で低い場所にある田に土を盛る場合かなりの土が必要となって
しまい費用が高くついてします。また土を盛る場合道路に面していない敷地部分に擁壁等が
必要となりこちらもかなり高額となります。
4、 他の土地との境界がはっきりしている農地の方が農地転用に適しています。農地の転用
は基本隣地境界が明確であることが申請時に求められます。農業委員会窓口にて農地転用
対象の面積を示さなければなりませんし、対象農地の特定を求められます。自己の農地だと
してもその1部を転用する場合でもまず土地を分筆することも求められます。これらも費用が
５０万円位はかかります。あまり農地で区画がはっきりしているところは少ないかもしれません
があるのであればすくなくとも隣地の区画がはっきりしているところなどがまだお勧めです。
5、 転用する土地が道路に接している場合に雨水を排水しうる道路側溝があり蓋がきちんと
されている農地の方が農地転用に適しています。農地転用においては昨今のゲリラ豪雨への
対策として雨水処理が求められます。農地転用する土地のすぐ横に道路側溝があるとそこへ
雨水流せます。道路側溝がきちんとしていない場合利用者が自費で側溝設置することとなり
費用負担が増加します
６、 農地転用しようとする土地の登記の問題。先々代の名義のままのような農地はそもそも
相続手続きをしなければなりません。また自分が利用できるか不透明な権利関係のままでは
建物建築どころではありません。自分が完全に相続できるようになれば良いですがやはり
時間はかかると思われます。また対象農地に何らかの仮登記や昔の抵当権などの担保権
が設定されている場合はその仮登記や担保権抹消しないと基本農地転用申請できない可能性
が高いです。せっかく農地転用しても自らの権利を確保できない可能性があり転用後の利用の
確実性が危ぶまれることによります
川名行政書士事務所 048-982-1096
