農地転用（開発許可）
１ 農地転用して異なる利用方法（例えば建物宅地・資材置場・駐車場など）と
する場合、前提として土地の測量・分筆が必要となる場合が多くなります。特に
都市計画法上の市街化調整区域において農地転用する土地の最低面積（自治体により
さまざま都道府県条例・市町村条例参照）が定められ、また基本住宅建築の場合は
最高５００平方メートルまで（農家住宅は基本１０００平方mまで）となります。
この条件に土地が当てはまれば農地転用に問題ないですが、土地の１部のみ農地転用ですと
条件に合わせるために土地を登記上線で区切る（分筆）必要があります。
その前提として土地の測量が必要です。
農地転用の面積条件に適合するすることを行政に示さなければ申請が通らず農地転用許可が
おりませんし、銀行融資をうけて建物建築する場合にも抵当権設定の対象地を提示しなければ
なりません。また土地なので当然土地の境が他人の土地と接しているのが通常なので、他人の土地
との境界の確定が曖昧な状態だと最悪建てた建物がお隣の土地に越境ということにもなりかねません。
２ 都市計画法上の市街化区域内において
市街化区域内の農地転用（農地法４・５条）は基本市長村の農業委員会への届出のみでできます。
農地法４条は自分の農地を転用して宅地等農地以外の利用方法に変更することです。
農地法５条は他人が農地転用して宅地等農地以外の利用方法に変更することです。
例えば農地転用して親の農地に子が建物建てるために宅地に変更したり、
農地転用して他人の農地を買い受けて建物建てる場合が当てはまります。
市街化区域では農地を転用することを特に規制していませんのが一応届出義務は
あります。不動産登記上でも書類はチェックされます。
３ 都市計画法上の市街化調整区域内において
市街化調整区域内の農地転用は基本都道府県の許可が必要です（４条・５条）。
４ 農地の営農主体の変更すなわち農地を農地のまま他人に譲渡したり、利用権
（賃貸借・地上権等）して他人が耕作する場合は農地法３条の許可必要です。
市街化地域においても耕作者が変更する場合は許可必要です。
５ 農地転用して資材置き場・駐車場へと利用方法を変更する場合
市街化調整区域において本来建物など建てないまたは青空駐車場等工作物がなければ
農地法上の許可のみで転用できます。ただ、地方自治体で「資材置き場」と
「駐車場」に利用方法を変更することは開発行為にあたると定義している場合があります。
このような場合一定の広さのある駐車場または資材置き場のみ開発行為にあたる（例えば
１０００平方m以上）や市区町村と事前協議するように定めていたりします。
詳しくは地方自治体の条例などの有無を問い合わせる必要があります。
６ 農地転用する場合に対象農地に接する農地の方々の承諾書が必要といわれる場合が大半です。
転用により雨水などがまわりの農地に多少流れ込むこともあり周りの農地に損害など
及ぼさないことが転用の要件となります。
7 農地転用は行政に対して申請者が許可申請することが必要です。申請に対して
行政が許可または不許可とする処分をします。行政の許可処分があって初めて転用
することが認められます。問題は農地法5条の他人に譲渡して農地転用する場合、
農地転用許可処分が下りるまでは行為は有効となりません。したがって、土地の譲渡も
まだ効力が発生せず相手方に所有権が移転しません。また転用に際して金融機関から
融資を受ける場合農地転用が許可されなければ土地の所有権移転しないので買主が
土地に抵当権設定できません。
８ 農地法５条農地転用手続きの途中で買主が死亡してしまいますとその相続人が新たに
買主となる場合もう一度相続人を買主として許可申請手続をやり直しことになります。
９ 区域が埋蔵文化財などがありそうだと指定されてしまった区域は役所に一応相談
しないといけなくなります
１０ 建物建てる前提で開発許可を申請する場合、農地法とはまた異なる規制が
市街化調整区域においてはかけられます。都市計画法で技術基準は当然要件として
市街化調整区域においては区域内において別に立地基準が定められています。
農地転用専門 埼玉県
川名行政書士事務所
